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【家づくりコラム14】フラット35ってどんなローン?

こんにちは!家づくりコラムです。よく耳にするフラット35って、いったいどんなローン商品なのでしょう?一般的には

〇一定の金利で安定した資金計画を立てたい方に向いている

〇質の高い住宅を建てる予定の方にメリットあり(高性能住宅に一定期間金利引き下げを適応)

〇保証料がかからず、保証人も不要。繰り上げ返済(100万円以上)や返済方法の変更の際に手数料がかからない

といった特徴やメリットがあげられます。今回はもう少し詳しく整理してみたいと思います。


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■フラット35は融資可能な建物の条件が設定されています

住宅金融支援機構がバックアップするフラット35の融資を受けるためには、住宅面積70㎡以上で、耐火・耐震・断熱構造も一定の性能基準をクリアしていなければならないなど、融資対象の建物が機構の定める条件に適合している必要があります。

※詳細は住宅金融支援機構ホームページを参照してくださいhttp://www.flat35.com/loan/tech_shinchiku.html

 

■フラット35の年収等の申込み条件

〇年齢は申込時点で原則70歳未満

〇年間返済額に関しては、年収が400万円未満の方には年収の30%以下、年収が400万円以上の方には年収の35%までの金額が借り入れ可能。ですから、年収500万円の方だと年間返済額は175万円、毎月返済額は約14万5千円までとなります。

 

フラット35Sで一定期間金利引き下げに!

省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などに優れた住宅の場合は、住宅金融支援機構の審査を通れば、一定期間借入金利が引き下げられるフラット35Sの利用も可能です。フラット35Sには、

借入れ当初10年間金利が年0.25%引き下げられる金利Aプラン

借入れ当初5年間金利が年0.25%引き下げられる金利Bプランの2つがあります。

例えば、借入額3,000万円(融資率9割以下)、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.36%、2017年10月において借入期間が21年以上、融資率が9割以下、新機構団信付きの場合で、取扱金融機関が提供する最も多い【フラット35(買取型)】の金利の場合で

フラット35S金利Aプランなら、フラット35より返済総額が約72万円

フラット35S金利Bプランなら、フラット35より返済総額が約38万円お得になるという試算ができます。(出所:住宅金融支援機構ホームページ http://www.flat35.com/loan/flat35s/

尚、フラット35Sは現時点では2018年3月31日申込受付分までが対象となっていますので、これから検討する際は早めの対応が必要です。

 

■気を付けておきたい諸経費と融資事務手数料のこと

フラット35はこのように様々な優遇措置を設けたり、保証料がかからないといったメリットがある反面、民間ローンだと対象となる諸経費分が融資対象にならない、融資事務手数料がかかるといった、意外な特徴も持ち合わせています。注意点を次に整理してみたいと思います。

融資事務手数料は金融機関によって異なりますが、金利を低くうたっているところは、この融資事務手数料が高く設定されている可能性があります。フラット35の融資手数料は大抵の金融機関で2%前後が平均的で、仮に3.000万円のローンを組んだとすると、その2%の60万円が手数料で加算されます。ちなみに同じ条件で優良住宅ローンでは、【住宅性能評価無】融資金額×0.864%だと約25万9千円、【住宅性能評価有】融資金額×0.54%だと16万2千円という計算になります(最低融資手数料は108.000円)。

〇融資金額が物件価格の90%を超えると、金利が上乗せされる

〇融資金額は土地+建物が対象で、諸経費分は対象にならない

一般的に130~150万円ほどかかる諸経費については、融資の対象外となるため、現金を用意するか、他の融資を受ける必要がある、ということです。

また、これまでローンとは別納で総額約180~200万円ほどの保険料を35年に分けて支払っていた団体信用生命保険の保険料については平成29年10月1日申込み以降は月々の支払いに含まれるようになり、より使いやすいローンになりました♪


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返済額や金利がずっと変わらない安心感と、計画的な返済が可能なフラット35。返済終了まで金利の上昇がなかった場合と契約後20~30年後に金利が2~3%上がった場合では、お得感が違ってきます。金融機関によっても、様々な特典と併せて違いを出していますので、金利の動きも見つつ、じっくりと比較検討したうえで選択しましょう!

 

さて、次回は「銀行の全期間固定型ローン」のお話です。次回もおつき合いください、ありがとうございました(⌒ー⌒)ノ

 

 

 

 

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